Wohnungsverwalter sind dazu verpflichtet, die Heizkosten abhängig vom tatsächlichen Brennstoffverbrauch auf die Wohnungseigentümer umzulegen. Dies entschied der Bundesgerichtshof am 17. Februar und konkretisierte damit die Erfordernisse an die vom Verwalter zu erstellende Heizkostenabrechnung. Die Rechtsposition der Wohnungseigentümer erfährt durch das Urteil eine erfreuliche Stärkung, so die Meinung der Rechtsanwälte Auer Witter Thiel aus München.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall hatte eine Wohnungsverwaltung eine Heizkostenabrechnung erstellt, in der die im Abrechnungsjahr geleisteten Abschlagszahlungen als Berechnungsbasis eingestellt und auf die Eigentümer umgelegt worden waren. Die hiergegen gerichtete Klage von zwei Wohnungseigentümern, die eine Abrechnung nach Verbrauch forderten, hatte vor dem Landgericht Erfolg. Die Revision der übrigen Eigentümer, die im Gegensatz zur Klagepartei mit der Abrechnungsweise einverstanden waren, verlief hingegen nur teilweise erfolgreich.

Zur Begründung verwies der Bundesgerichtshof darauf, dass in die Gesamtabrechnung alle Zahlungen aufzunehmen seien, die in Bezug zur Beschaffung von Brennstoffen stehen. Hierfür habe der Verwalter eine übersichtliche Rechnung vorzulegen, die alle Einnahmen bzw. Ausgaben enthält und ohne Hinzuziehung von Fachleuten verständlich sein muss. Dies erfordere auch eine genaue Angabe der tatsächlichen Einnahmen und Geldflüsse. Zwar erfülle die Gesamtabrechnung diese Anforderungen, die Einzelabrechnungen hingegen seien in diesem Punkt unzureichend. Verpflichtend seien die Bestimmungen der Heizkostenverordnung, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Brennstoffkosten vorsehen, befand der BGH. Die daraus resultierende Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung müsse die Wohnungsverwaltung aufgrund der geforderten Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in verständlicher Weise erläutern, stellte der Bundesgerichtshof fest. Aus diesen Gründen seien die Einzelabrechnungen neu zu erstellen.

 
Kontakt

Auer Witte Thiel Rechtsanwälte
Rechtsanwalt Tobias Steiner

Bayerstraße 27
80335 München

Telefon: 089/59 98 97 60
Telefax: 089/550 38 71

E-Mail: kontakt@auerwittethiel.de
Web: www.auerwittethiel.de

Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG nicht zu, so ist er von der Kostenbeteiligung befreit. Dabei gilt es als unerheblich, ob die Zustimmung gesetzlich überhaupt erforderlich war oder nicht. In diesem Sinne urteilte der Bundesgerichtshof am 11. November des vergangenen Jahres und zog damit den Schlussstrich unter einen seit Anfang 2010 währenden Rechtsstreit.

Im vorliegenden Fall beschlossen die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 2007 mehrheitlich die Sanierung des gemeinschaftlichen Schwimmbads. Zugleich erfolgte der Beschluss, die entstehenden Kosten per Sonderumlage auf die Miteigentümer umzulegen. Die Genehmigung der Jahresabrechnung erfolgte ebenfalls per Mehrheitsbeschluss im April 2010. Insgesamt sollte der als Kläger auftretende Eigentümer laut dieser Abrechnung 8.618 Euro für den abgeschlossenen Umbau zahlen.

Die seitens des Klägers vor dem Amtsgericht eingereichte Anfechtungsklage verlief erfolgreich. Die Richter urteilten, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung seien ungültig, soweit sie die Einzelabrechnungen zur Verteilung der Kosten für den Umbau betreffen. Das Landgericht kam hingegen zu einer anderen Bewertung und gab der Berufung der Beklagten statt. Hiergegen reichte der Kläger vor dem Bundesgerichtshof erfolgreich Revision ein.

Der BGH schloss sich der Auffassung des Amtsgerichts an. Die obersten Richter stellten fest, dass das AG die Beschlüsse aufgrund fehlender Differenzierung der Kosten in der Gesamtabrechnung zu Recht aufgehoben und dabei auf die erforderliche gesonderte Angabe der Sanierungskosten verwiesen habe. Wie der BGH befand, seien die Arbeiten am Schwimmbad als bauliche Veränderung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 22 Abs. 1 S. 1 WEG) zu werten. Die in der Rechtsprechung bisher oft strittige Frage, ob ein Kläger auf Grundlage des WEG eine Kostenbefreiung beanspruchen kann, beantwortete der BGH zustimmend. Dies gelte unabhängig davon, ob dessen Zustimmung kraft Gesetzes überhaupt erforderlich war oder nicht, befand der Bundesgerichtshof. Es komme allein darauf an, dass der Wohnungseigentümer der vorgesehenen baulichen Veränderungen nicht zugestimmt hat; dies gelte darüber hinaus ohne Rücksicht darauf, in welchem Umfang der Eigentümer durch den Umbau beeinträchtigt wird, begründet der BGH seine Entscheidung. Damit schafft der Bundesgerichtshof in einer zentralen Frage des Wohnungseigentumsgesetzes weitere Rechtssicherheit, lautet das Fazit der Rechtsanwälte Auer Witte Thiel.

 
Kontakt

Auer Witte Thiel Rechtsanwälte
Rechtsanwalt Tobias Steiner

Bayerstraße 27
80335 München

Telefon: 089/59 98 97 60
Telefax: 089/550 38 71

E-Mail: kontakt@auerwittethiel.de
Web: www.auerwittethiel.de

Ein Gericht ist berechtigt, vom Mieter die Substantiierung von Mängelrügen zu fordern. Die Darlegungspflicht verlangt vom Mieter die Schilderung der konkreten Mängel und deren Auswirkungen, auch wenn dieser zu einer Darstellung der die Gebrauchsbeeinträchtigung bewirkenden Ursachen in allen Einzelheiten nicht verpflichtet ist. Dies entschied der Bundesgerichtshof im Oktober dieses Jahres.

Im vorliegenden Fall hatte der beklagte Mieter bauliche Mängel in seinem Badezimmer geltend gemacht und Mietkürzungen vorgenommen. Unter anderem begründete der Mieter dies mit Fäkalgerüchen, die aus dem im Fliesenboden eingelassenen Badewannenabfluss strömten, sowie mit einem nach seiner Einschätzung nach „durchgerosteten und undichten“ Zuleitungsrohr zur Toilette. Für den Nachweis der Mängel berief sich der Mieter auf die Einnahme des Augenscheins sowie die Einholung eines Sachverständigengutachtens.

Das zuständige Amtsgericht gab der vermieterseitig geführten Klage weitestgehend statt, wies hingegen die Räumungsklage ab. Das Landgericht verurteilte den Mieter darüber hinaus zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Beide Instanzen begründeten ihre Entscheidung damit, dass die Mängelrügen unzureichend substantiiert seien. Nach Einreichung der Nichtzulassungsbeschwerde durch den Mieter hob der Bundesgerichtshof diese Entscheidung auf und verwies sie zurück an das Landgericht.

Der BGH stellte in seinem Urteil zugleich eindeutig fest, dass der Mieter zur Substantiierung seiner Forderungen verpflichtet ist und im Rahmen seines Sachvortrags Tatsachen vorzubringen hat, die seinen Standpunkt als berechtigt und nachvollziehbar erscheinen lassen. Damit hält der BGH an der Substantiierungspflicht des Mieters grundsätzlich fest, auch wenn das Berufungsgericht diese Anforderung im vorliegenden Fall überspannt hat, fassen Auer Witte Thiel das aktuelle Urteil zusammen.

Die Kanzlei Auer Witte Thiel berichtet an dieser Stelle regelmäßig über neue Entscheidungen im Mietrecht. Weitere Informationen zum Thema Vermieterrechte und zu aktuellen Urteilen des BGH erhalten Sie von Auer Witte Thiel unter www.auerwittethiel-mieturteil.de

Mietkürzungen sind nur dann zulässig, wenn die Beeinträchtigung die Mietsache unmittelbar betrifft. Dies entschied das Oberlandesgericht Braunschweig im Oktober dieses Jahres und beendete damit einen seit mehreren Jahren währenden Rechtsstreit. Zugleich stellten die Richter fest, dass mögliche Ansprüche aus der Verletzung der Gewährleistungspflicht nur dann berechtigt sind, wenn mit der betreffenden Störung der Mietsache nicht bereits zum Zeitpunkt des Zustandekommens des Mietverhältnisses hat gerechnet werden können.

Der aktuellen Entscheidung liegt ein Fall aus Göttingen zugrunde. Der beklagte Mieter, ein Inhaber eines Gastronomiebetriebs, hatte die Mietzahlung vermindert und dies mit den 2009 begonnenen Bauarbeiten an der angrenzenden Jakobikirche begründet, die für seinen Imbiss einen Umsatzrückgang von 30 Prozent bedeutet hätten. Gegen die Mietminderung legte die Vermieterin Klage ein. Das Landgericht gab der Klage statt; die seitens des Beklagten gegen die Entscheidung gerichtete Berufung vor dem Oberlandesgericht Braunschweig scheiterte. Zur Begründung verwiesen die Richter des OLG darauf, dass eine Mietminderung nur dann zulässig sei, wenn die Störungen die Mietsache unmittelbar betreffen. Im vorliegenden Fall sei dies nicht der Fall, da der Mangel nicht der Mietsache selbst anhafte. Beeinträchtigungen des Gebrauchs der Mietsache durch mittelbar wirkende Ursachen wie etwa Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück seien zudem nur dann gewährleistungsrechtlich relevant, wenn die Möglichkeit einer derartigen Störung zu Vertragsbeginn nicht erkennbar gewesen sei. Bei Gebäuden mit älterer Bausubstanz müsse die Nachbarschaft aber grundsätzlich mit Beeinträchtigungen durch Renovierungstätigkeiten rechnen, stellte das OLG Braunschweig fest. Nur in Einzelfällen, wenn der gastronomische Betrieb unmöglich oder in erheblicher Weise eingeschränkt sei, könne das Gewährleistungsrecht zur Anwendung kommen. Dass dies der Fall sei, habe der Imbissbetreiber nicht hinreichend darlegen können, fassten die Richter in ihrer Begründung zusammen.

Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel werten das Urteil als wichtige Stärkung der Vermieterrechte. Auer Witte Thiel berichten monatlich über aktuelle Urteile im Mietrecht.

Vermieter müssen in Modernisierungsankündigungen nicht über alle Einzelheiten der Umbauarbeiten informieren. Es ist ausreichend, wenn der Eigentümer die vorgesehenen Maßnahmen so schildert, dass der Mieter allgemeine Kenntnis davon erhält, welche Auswirkungen durch den Umbau auf Mietsache und Miethöhe zu erwarten sind. Mit diesem Urteil schloss sich der Bundesgerichtshof den Vorentscheidungen von Amtsgericht und Landsgericht an und stützt den Standpunkt des Vermieters.

Das Urteil des BGH beendet einen langwierigen Rechtsstreit. Im zugrunde liegenden Fall hatten die Eigentümer eines Münchner Mehrfamilienhauses den Einbau von Balkonen an der Westseite des Gebäudes beschlossen, per Modernisierungsankündigung darüber informiert und gegen die Mieter auf Duldung der Baumaßnahmen gemäß §554 Abs. 2 BGB („Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache … hat der Mieter zu dulden“) geklagt. Die geplanten und stichwortartig schriftlich mitgeteilten Umbauarbeiten umfassten unter anderem die „Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich“. Zugleich enthielt das Schreiben Angaben zu Baubeginn, Dauer der Arbeiten sowie zur voraussichtlichen Mieterhöhung.

Die Klage verlief in den Vorinstanzen erfolgreich, die Revision des Mieters dagegen scheiterte. Zu Begründung gab der BGH an, der Zweck der Modernisierungsankündigung verlange nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen dort beschrieben und sämtliche Auswirkungen mitgeteilt werden. Vielmehr müssten die Eigentümer bzw. Vermieter dem Mieter lediglich mitteilen, in welcher Weise die Wohnung durch die Umbaumaßnahmen verändert wird und was die Folgen für den Gebrauch der Mietsache sowie die Höhe der Mietzahlungen sind. Hierfür ist es laut BGH ausreichend, wenn dem Mieter die Möglichkeit gegeben wird, sich einen realitätsgerechten Eindruck von den bevorstehenden Modernisierungsmaßnahmen zu machen. Dieser Anforderung trage die Modernisierungsankündigung der Eigentümer im vorliegenden Fall Rechnung, befand der BGH.

 
Über Auer Witte Thiel

Die Spezialisierung auf Schwerpunktbereiche und der Ausbau von Kernkompetenzen in bestimmten Fachbereichen sind im anwaltlichen Dienstleistungsbereich unverzichtbar. Auer Witte Thiel vertritt im Bereich Miet-, Immobilien- und Baurecht eine Vielzahl von Wohnungsbauunternehmen, Hausverwaltungen und Wohnungseigentumsgemeinschaften. Sitz der Kanzlei Auer Witte Thiel ist München.

Kontakt

Auer Witte Thiel Rechtsanwälte
Rechtsanwalt Tobias Steiner

Bayerstraße 27
80335 München

Telefon: 089/59 98 97 60
Telefax: 089/550 38 71

E-Mail: kontakt@auerwittethiel.de
Web: www.auerwittethiel.de

…zurück

Einzelne formelle Mängel in der Betriebskostenrechnung führen nicht zur Unwirksamkeit der Nachzahlungsforderungen an einen Mieter. Unter anderem bleibt eine Betriebskostenabrechnung auch bei zu hoch oder zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen bzw. bei angesetzten Soll- statt Ist-Zahlungen rechtsgültig. Dies stellte der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung fest und zog damit den Schlussstrich unter einen seit 2006 andauernden Rechtsstreit.

Im vorliegenden Fall klagte die Vermieterin auf Nachzahlung von 1.247 Euro nebst Zinsen. Der Betrag setzte sich aus den im Abrechnungsjahr 2005 angefallenen Heiz- und Wasserkosten sowie weiteren Nebenkosten zusammen, die sich auf 2.272 Euro beliefen, von denen aber geleistete Vorauszahlungen in Höhe von 1.025 Euro abzuziehen waren. Das Landgericht wies die Klage der Vermieterin wegen formeller Mängel ab.

Doch nach Ansicht des BGH muss der Mieter seiner Zahlungspflicht trotz mangelhafter Betriebskostenabrechnungen nachkommen. Das zuständige Landgericht verkenne, dass inhaltliche und formelle Mängel die Nachvollziehbarkeit der Rechnung nicht in jedem Fall beeinträchtigten; das LG überspanne daher die Anforderungen, die an eine Abrechnung zu stellen seien. Die nicht abzurechnenden, aber im Dokument angegebenen Kosten seien zwar ein inhaltlicher Mangel, die Betriebskostenabrechnung behalte aber dennoch ihre Wirksamkeit, befand der BGH. Darüber hinaus stellten die Bundesrichter fest, dass formelle Mängel, die einzelne Kostenpositionen betreffen, dann die Rechtswirksamkeit der Abrechnung unbeeinträchtigt lassen, wenn der Mieter sie klar aus der Aufstellung herauslesen kann. Ebenfalls widersprach der BGH der Entscheidung des LG, das geurteilt hatte, die Berechnungen der Vorauszahlungen seien nicht nachvollziehbar und die Abrechnung sei entsprechend aus formellen Gründen unwirksam. Auf diese Nachvollziehbarkeit komme es nicht an, so der Bundesgerichtshof. Es handle sich nur um materielle Fehler, die keine Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen rechtfertigten.

Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel bewerten die aktuelle Entscheidung als wichtige Stärkung der Rechtsposition der Vermieter und Eigentümer. Auer Witte Thiel berichten an dieser Stelle regelmäßig über aktuelle juristische Entscheidungen im Mietrecht.

 
Über Auer Witte Thiel

Die Spezialisierung auf Schwerpunktbereiche und der Ausbau von Kernkompetenzen in bestimmten Fachbereichen sind im anwaltlichen Dienstleistungsbereich unverzichtbar. Auer Witte Thiel vertritt im Bereich Miet-, Immobilien- und Baurecht eine Vielzahl von Wohnungsbauunternehmen, Hausverwaltungen und Wohnungseigentumsgemeinschaften. Sitz der Kanzlei Auer Witte Thiel ist München.

Kontakt

Auer Witte Thiel Rechtsanwälte
Rechtsanwalt Tobias Steiner

Bayerstraße 27
80335 München

Telefon: 089/59 98 97 60
Telefax: 089/550 38 71

E-Mail: kontakt@auerwittethiel.de
Web: www.auerwittethiel.de

…zurück

Vermieter müssen im Falle einer Eigenbedarfskündigung keine ausführliche Begründung für ihre Entscheidung liefern. Dies stellte der Bundesgerichtshof am 6. Juli fest und beendete damit einen seit drei Jahren währenden Rechtsstreit. Im vorliegenden Fall hatte die Klägerin, eine Münchner Vermieterin, im April 2008 per Schreiben ein bestehendes Mietverhältnis zum 31. Januar 2009 aufgrund Eigenbedarfs gekündigt. Im Kündigungsschreiben gab die Klägerin an, sie beende ein Studienjahr im Ausland und wolle ihren eigenen Haustand gründen. Eine Rückkehr in das ehemalige Kinderzimmer in der Wohnung der Eltern sei nicht möglich, da dieses mittlerweile von der Schwester bezogen worden sei.

Das zuständige Amtsgericht gab der Räumungsklage statt. Das Landgericht aber wies auf die Berufung der Beklagten hin die Klage ab und gab zur Begründung an, die Kündigung sei aufgrund formeller Mängel unwirksam, da die Gründe nicht in ausreichender Form dargestellt worden seien.

Gegen diese Entscheidung legten die Kläger erfolgreich Revision ein. Hierbei stellte der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs fest, dass der Begründungserfordernis nach §573 Abs. 3 BGB ausreichend Rechnung getragen wird, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund identifizierbar und von anderen Gründen unterscheidbar bezeichnet. Dies sei im vorliegenden Rechtsstreit der Fall. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sei es ausreichend, wenn der Vermieter die Person angibt, welche einen Bedarf an der Wohnung hat und deren Interesse darlegt. Zugleich entschied der BGH, dass Umstände, die dem Mieter bereits bekannt sind oder von denen er Mitteilung erhalten hat, in einem Kündigungsschreiben nicht wiederholt werden müssen.

Die Kanzlei Auer Witte Thiel wertet das aktuelle Urteil als eine wichtige Stärkung der Rechtsposition der Vermieter. Nach Einschätzung von Auer Witte Thiel sorgt die jüngste Entscheidung des BGH für deutlich mehr Rechtssicherheit und begrenzt die Informationspflichten des Vermieters gegenüber dem Mieter erheblich.

Weitere Informationen zu Mietrechtsthemen erhalten Sie von der Kanzlei Auer Witte Thiel unter www.auerwittethiel-mieturteil.de. Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel werden an dieser Stelle weiter über aktuelle Urteile im Mietrecht informieren.

Über Auer Witte Thiel

Die Spezialisierung auf Schwerpunktbereiche und der Ausbau von Kernkompetenzen in bestimmten Fachbereichen sind im anwaltlichen Dienstleistungsbereich unverzichtbar. Auer Witte Thiel vertritt im Bereich Miet-, Immobilien- und Baurecht eine Vielzahl von Wohnungsbauunternehmen, Hausverwaltungen und Wohnungseigentumsgemeinschaften. Sitz der Kanzlei Auer Witte Thiel ist München.

Kontakt

Auer Witte Thiel Rechtsanwälte
Rechtsanwalt Tobias Steiner

Bayerstraße 27
80335 München

Telefon: 089/59 98 97 60
Telefax: 089/550 38 71

E-Mail: kontakt@auerwittethiel.de
Web: www.auerwittethiel.de

Fortlaufend verspätete Mietzahlungen rechtfertigen eine Kündigung aus wichtigem Grund nach §543 Abs. 1, Abs. 3 BGB. In diesem Sinne urteilte am 1. Juni 2011 der Bundesgerichtshof (VIII ZR 91/10) und zog damit den vorläufigen Schlussstrich unter einen mehrjährigen Rechtsstreit.

Im vorliegenden Fall zahlte die Beklagte ihre Miete seit Mai 2007 nicht mehr vertragsgemäß. Obwohl der Mietvertrag eine Zahlung spätestens zum dritten Werktag des Monats vorsah, erfolgte die Mietzahlung seit diesem Datum erst zur Monatsmitte oder zu einem noch späteren Zeitpunkt. Zwei Abmahnungen, welche die klagende Vermieterin im Oktober und Dezember 2008 gegen die Mieter einreichte, blieben ohne Wirkung. In der Folge kündigte die Klägerin das Mietverhältnis und reichte Räumungsklage gegen die Beklagten ein. Die Beklagten forderten im Wege der Widerklage die Rückzahlung der Kaution, da diese die zulässige Höhe von drei Kaltmieten übersteige. Dagegen erhob die Klägerin die Einrede der Verjährung. Das zuständige Amtsgericht wies sowohl die Klage als auch die Widerklage ab. Nach erfolgter Berufung gab das Oberlandesgericht der Widerklage statt und wies die Berufung der Klägerin zurück.

Die Revision der Klägerin vor dem BGH verlief erfolgreich. Wie der Bundesgerichtshof feststellte, stellt es eine schwerwiegende Verletzung der Mieterpflichten dar, wenn ein Mieter seine monatlichen Zahlungen trotz mehrfacher Abmahnungen dauerhaft unregelmäßig leistet. Entsprechend sei der Vermieter in einem solchen Fall zur Kündigung aus wichtigem Grund nach §543 Abs. 1, Abs. 3 BGB berechtigt. Darüber hinaus entschied der BGH, dass die Verjährungsfrist für Rückforderungsansprüche bezüglich unzulässig hoher Kautionssummen ab dem Zeitpunkt der Zahlung derselben beginnt. Dabei sei es unerheblich, ob dem Mieter die Regelung des §551 Abs. 1 und 4 BGB bekannt ist, nach der die Kaution die Summe von drei Kaltmieten nicht übersteigen darf.

Nach Meinung von Auer Witte Thiel bedeutet das neue BGH-Urteil eine weitere Stärkung der Rechtsposition der Vermieter und Eigentümer. Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel werden an dieser Stelle weiter über aktuelle Entscheidungen im Mietrecht berichten.

 
Über Auer Witte Thiel

Die Spezialisierung auf Schwerpunktbereiche und der Ausbau von Kernkompetenzen in bestimmten Fachbereichen sind im anwaltlichen Dienstleistungsbereich unverzichtbar. Auer Witte Thiel vertritt im Bereich Miet-, Immobilien- und Baurecht eine Vielzahl von Wohnungsbauunternehmen, Hausverwaltungen und Wohnungseigentumsgemeinschaften. Sitz der Kanzlei Auer Witte Thiel ist München.

Kontakt

Auer Witte Thiel Rechtsanwälte
Rechtsanwalt Tobias Steiner

Bayerstraße 27
80335 München

Telefon: 089/59 98 97 60
Telefax: 089/550 38 71

E-Mail: kontakt@auerwittethiel.de
Web: www.auerwittethiel.de

…zurück

Die sechsmonatige Verjährungsfrist ab Beendigung eines Mietverhältnisses betrifft auch Ersatzansprüche des Mieters, die aus Schönheitsreparaturen resultieren, welche dieser in Unkenntnis der Ungültigkeit der Renovierungsklausel durchgeführt hat. Dies hat der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung festgestellt und damit einen seit 2009 währenden Rechtsstreit beendet. Im zugrundeliegenden Falle hatte der Mieter im Jahr 2006 gemäß eines Fristenplans des Vermieters für insgesamt 2.687 Euro Schönheitsreparaturen an der Mietsache vorgenommen, später aber festgestellt, dass die Schönheitsreparaturklausel ungültig war. 2009 reichte der Mieter Klage ein und forderte die Erstattung der entstandenen Kosten zuzüglich Zinsen. Der Beklagte hingegen berief sich auf die zum Zeitpunkt der Klageerhebung bereits abgelaufene Verjährungsfrist.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs wies die Klage am 5. Mai 2011 ab und schloss sich damit den Entscheidungen der Vorinstanzen an. Der BGH stellte dabei fest, dass sich die nach Beendigung eines Mietverhältnisses beginnende Verjährungsfrist von sechs Monaten (§548 Abs. 2 BGB) auch auf Schönheitsreparaturen bezieht, die in Unkenntnis der Unwirksamkeit der entsprechenden Renovierungsklausel erfolgt sind.

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen begrüßt das aktuelle Urteil. „Es entspricht in Wortlaut und Sinn der gesetzlichen Regelung und ist praxisgerecht“, kommentiert Axel Gedaschko, Präsident der GdW die Entscheidung in einer ersten Reaktion. Auch Auer Witte Thiel werten die Abweisung der Klage als wichtige Stärkung der rechtlichen Lage von Vermietern und Immobilieneingentümern. Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel vertreten derzeit mehrere deutsche Immobilienunternehmen.

Die Kanzlei Auer Witte Thiel wird an dieser Stelle in den kommenden Monaten weiter über aktuelle Entscheidungen in Mietrechtsfragen informieren.

 
Über Auer Witte Thiel

Die Spezialisierung auf Schwerpunktbereiche und der Ausbau von Kernkompetenzen in bestimmten Fachbereichen sind im anwaltlichen Dienstleistungsbereich unverzichtbar. Auer Witte Thiel vertritt im Bereich Miet-, Immobilien- und Baurecht eine Vielzahl von Wohnungsbauunternehmen, Hausverwaltungen und Wohnungseigentumsgemeinschaften. Sitz der Kanzlei Auer Witte Thiel ist München.

Kontakt

Auer Witte Thiel Rechtsanwälte
Rechtsanwalt Tobias Steiner

Bayerstraße 27
80335 München

Telefon: 089/59 98 97 60
Telefax: 089/550 38 71

E-Mail: kontakt@auerwittethiel.de
Web: www.auerwittethiel.de

…zurück

Hintergrund des aktuellen BGH-Urteils ist die Klage eines Mieters gegen seinen Vermieter: Vor dem Auszug aus seiner Dachwohnung kam der Mieter nach Abzug der Dachschrägen auf eine Wohnfläche von 54,27 m² – im Mietvertrag waren hingegen 61,5 m² Wohnfläche angegeben. Daraufhin forderte der Mieter eine Rückzahlung der während der Mietdauer zu viel gezahlten Miete in Höhe von 1.694,19 Euro inklusive Zinsen, so Auer Witte Thiel.

Amtsgericht und Landgericht haben die Klage des Mieters abgewiesen. Die Revision des Klägers vor dem Bundesgerichtshof (BGH) hatte dagegen Erfolg. Die Begründung: Der Begriff „Mietraumfläche“ ist gesetzlich nicht eindeutig. Aus rechtlicher Sicht muss im Mietvertrag stets eine klare Unterscheidung zwischen „Grundfläche“ und „Wohnfläche“ gemacht werden, so auch die Erfahrung von Auer Witte Thiel. Als Folge dieser ungenauen Formulierung geht das Urteil zu Lasten des Vermieters – das Urteil müsse laut BGH nach der für den Mieter „günstigsten Auslegung“ gedeutet werden und berechtigt ihn deshalb zur Minderung der Miete, informiert Auer Witte Thiel.

Deshalb gelten für den Fall einer Mietminderung auch die nach Erfahrung von Auer Witte Thiel üblichen gesetzlichen Bestimmungen: Bei Mietverträgen, die wie in diesem Fall vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen wurden, sind demnach zur Berechnung der Wohnfläche grundsätzlich die Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV heranzuziehen. Weicht die Wohnfläche nun um mehr als zehn Prozent von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ab, ist der Mieter zu einer Mietminderung berechtigt. Die Wohnfläche beträgt laut Auer Witte Thiel in diesem Fall 54,27 m² und weicht somit um mehr als zehn Prozent von der im Mietvertrag angegebenen Fläche von 61,5 m² ab.

 
Über Auer Witte Thiel

Auer Witte Thiel ist eine wirtschafts- und presserechtlich ausgerichtete Anwaltskanzlei. Die Spezialisierung auf Schwerpunktbereiche und der Ausbau von Kernkompetenzen in bestimmten Fachbereichen sind im anwaltlichen Dienstleistungsbereich unverzichtbar. Auer Witte Thiel vertritt seit Jahrzehnten im Bereich Miet-, Immobilien- und Baurecht eine Vielzahl von Wohnungsbauunternehmen, Hausverwaltungen und Wohnungseigentumsgemeinschaften. Der Sitz der Kanzlei Auer Witte Thiel ist in München.

Kontakt

Auer Witte Thiel Rechtsanwälte
Rechtsanwalt Tobias Steiner
Bayerstraße 27
80335 München
Telefon: 089/59 98 97 60
Telefax: 089/550 38 71
E-Mail: kontakt@auerwittethiel.de
Web: www.auerwittethiel.de

…zurück